[Sammelthread] Immobilien

[Zwergpintscher]

Hallo zusammen,

nachdem im Thread Was bleibt von eurem Gehalt über? regelmäßig die Diskussion "Mieten vs. Kaufen" entstanden ist, haben wir beschlossen hierfür einen separaten Thread zu erstellen.

Ich werde diesen Startpost in regelmäßigen Abständen aktualisieren und mit interessanten Links rund um das Thema füllen.

Um die Diskussion anzuheizen hier mein aktueller Stand zum Thema Immobilien in der Kurzform:
Meine Frau und ich stehen kurz vor Baubeginn unseres Hauses - meines Erachtens macht Bauen bei den aktuellen Zinsen mehr Sinn denn je. Warum sollte ich jeden Monat ~1k Euro (warm) für eine Mietwohnung zahlen, wenn ich für 1,5k Euro ein Haus bezahlen kann, welches in x Jahren mir gehören wird.

 

[Fushey]

Ich schmeiß einfach mal in den Raum:

Ich unterstell dir einfach mal das dein Hausbau irgendwo in Richtung 350k€ geht.
Warum nicht für 350k XX ETW anzahlen, Tilgung + Zinsen so abschließen das Rücklagen für Mietausfälle gebildet werden können.

Nach XX Jahre gehören diese dir dann, hast im besten Fall eine Wertsteigerung deiner Immobilien erfahren und bist durch die Mieteinnahmen Finanziell unabhängig.

Bitte nicht zerreissen wenn ich grob unfug rede.

 

[ColeTrickle]

Hallo zusammen,

nachdem im Thread Was bleibt von eurem Gehalt über? regelmäßig die Diskussion "Mieten vs. Kaufen" entstanden ist, haben wir beschlossen hierfür einen separaten Thread zu erstellen.

Ich werde diesen Startpost in regelmäßigen Abständen aktualisieren und mit interessanten Links rund um das Thema füllen.

Um die Diskussion anzuheizen hier mein aktueller Stand zum Thema Immobilien in der Kurzform:
Meine Frau und ich stehen kurz vor Baubeginn unseres Hauses - meines Erachtens macht Bauen bei den aktuellen Zinsen mehr Sinn denn je. Warum sollte ich jeden Monat ~1k Euro (warm) für eine Mietwohnung zahlen, wenn ich für 1,5k Euro ein Haus bezahlen kann, welches in x Jahren mir gehören wird.

1. Weil Niedrigzinsen durch erhöhte Preise bei Grundstücken zunichte gemacht werden.

2. Weil man niemals Warmmiete vs. Hausrate vergleicht, wenn dann Kaltmiete.

3. Weil man noch andere Kosten kalkulieren muss wie z.B. Modernisierungen, etc. Faustformel 10% der Raten im Jahr weglegen.

4. Weil sich gerade durch Hausbau extrem viele Personen verschulden, da wie bei dir falsche Ansätze zum Vergleich genommen werden und echt auf schmalen Grad gebaut wird.


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[Bytexivex]

Zu 1) hast du leider recht, die Preise explodieren zur Zeit
Bei seinen 1,5k kann aber je nach Hausgröße Warm und Rücklage mit drin sein.

 

[ColeTrickle]

Kann sein, bezweifle ich aber. Heizkosten, Abfallgebühren, Grundsteuer, Wasserkosten, Rücklagen sind meistens nicht in solchen Vergleichen enthalten.


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[hank moody]

1,5k wären mir deutlich zu viel im Monat. Da muss ja einer alleine um die 3-4k verdienen.

 

[freestylercs]

1,5k wären mir deutlich zu viel im Monat. Da muss ja einer alleine um die 3-4k verdienen.

Mindestens. Ansonsten bleibt kaum was für Urlaub, Auto, Hobbys, Kinder übrig.

Ich kann ja mal unser Projekt vorstellen:

Wir beginnen mit dem Hausbau in 4 Wochen mit einem großen bekannten Bauträger.
Grundstück: 850m² Stadtrandlage in einer 18k Einwohner Stadt.
Das Haus wird 1-geschossig (Bauplan), also Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Der Spitzboden soll später zu Wohnzwecken ausgebaut werden.
Insgesamt 160m² Wohnfläche.
-Doppelgarage.

Monatliche Rate haben wir 1000€ angesetzt. Da wir zusammen jedoch deutlich mehr verdienen, denken wir, dass wir jährlich bis zu 7-9k € sondertilgen können. Mal schauen.
Solange man arbeitsfähig ist, sollte das kein Problem darstellen.

free

 

[SpecialK]

Monatliche Rate haben wir 1000€ angesetzt. Da wir zusammen jedoch deutlich mehr verdienen, denken wir, dass wir jährlich bis zu 7-9k € sondertilgen können. Mal schauen.
Solange man arbeitsfähig ist, sollte das kein Problem darstellen.

free

Mal angenommen, ein Verdiener fällt aus - was dann? Kann die Finanzierung dann ohne Probleme fortgesetzt werden?

 

[Jean Pernod]

Ich schmeiß einfach mal in den Raum:

Ich unterstell dir einfach mal das dein Hausbau irgendwo in Richtung 350k€ geht.
Warum nicht für 350k XX ETW anzahlen, Tilgung + Zinsen so abschließen das Rücklagen für Mietausfälle gebildet werden können.

Nach XX Jahre gehören diese dir dann, hast im besten Fall eine Wertsteigerung deiner Immobilien erfahren und bist durch die Mieteinnahmen Finanziell unabhängig.

Bitte nicht zerreissen wenn ich grob unfug rede.

Also Unfug ist das nicht, ich mache das auch so seit ein paar Jahren, wohne natürlich weiterhin zur Miete.
Ich muss aber auch klar sagen, dass sich das nicht für jeden lohnt und dieses System hat natürlich auch Nachteile, wie z. B. einen hohen zeitlichen Aufwand.
Unter finanziellen Gesichtspunkten ist es natürlich i.d.R. deutlich attraktiver in mehrere einzelne ETW (zur Vermietung) zu investieren als in ein EFH, welches man selbst bewohnt.
Alleine schon weil man sich ETW kaufen kann, die zwar finanziell super sind, aber man selbst ungern drin wohnen würde, das sind nämlich oft die besten, weil die keiner haben will und dadurch sind die günstig im Kaufpreis. ;-)

Allerdings rechnet sich das natürlich nur, wenn die Mieter bestenfalls alle Kosten einspielen, also nicht nur die Bedienung des Kredits, sondern auch Hausgeld, Rücklagen, usw. und solche Wohnungen zu finden ist extrem schwer, weil 99% der ganzen Wohnungen maßlos überteuert sind. Ich beziehe mich mit meinen Ausführungen natürlich auf Großstädte, auf dem Land würde ich das glaube ich gar nicht machen, weil ich zuviel Angst hätte, dass die Nachfrage nach Wohnraum in 20-30 Jahren nicht mehr gewährleistet wäre.

 

[Zwergpintscher]

Ich schmeiß einfach mal in den Raum:

Ich unterstell dir einfach mal das dein Hausbau irgendwo in Richtung 350k€ geht.
Warum nicht für 350k XX ETW anzahlen, Tilgung + Zinsen so abschließen das Rücklagen für Mietausfälle gebildet werden können.

Nach XX Jahre gehören diese dir dann, hast im besten Fall eine Wertsteigerung deiner Immobilien erfahren und bist durch die Mieteinnahmen Finanziell unabhängig.

Bitte nicht zerreissen wenn ich grob unfug rede.

Grob Unfug auf keinen Fall- was du schilderst ist einfach eine andere Möglichkeit - kann man auch machen, klar. Je nach Situation kann das absolut sinnvoll sein. Ich bin hier aber ziemlich auf dem Land - Wohnungen hier steigen kaum im wert und sind u.U. auch nicht einfach zu vermieten.

Wenn man Mieteinnahmen haben will, dann kann man nicht selber in der Wohnung wohnen-> d.h. ich muss selber auch noch Miete an irgendwen zahlen (der ggf. davon dann die Wohnung mit dem selben System abzahlt )

1. Weil Niedrigzinsen durch erhöhte Preise bei Grundstücken zunichte gemacht werden.

2. Weil man niemals Warmmiete vs. Hausrate vergleicht, wenn dann Kaltmiete.

3. Weil man noch andere Kosten kalkulieren muss wie z.B. Modernisierungen, etc. Faustformel 10% der Raten im Jahr weglegen.

4. Weil sich gerade durch Hausbau extrem viele Personen verschulden, da wie bei dir falsche Ansätze zum Vergleich genommen werden und echt auf schmalen Grad gebaut wird.

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1. Bin hier auf dem Land (10k Einwohner im Dorf, nächste Großstadt ist nicht ganz nah) - hier sind die Preise im Rahmen (~170€/m², voll erschlossen).

2. Die 1500€ sind inkl. Nebenkosten (Wasser, Abwasser, Strom, ...), allerdings ohne Rücklagen für Modernisierungen und Reparaturen.

3. seihe 2. - klar, bei Eigentum muss man dafür auch zurücklegen!

4. Wirklich vergleichen kann man Kaufen/Bauen mit Mieten sowieso kaum - dafür gibts zu viele Faktoren (Steigerung Mietpreise, Steigerung NK, Zinsentwicklung, ...) und das ganze hängt auch viel zu sehr von der Situation eines jeden einzelnen ab.

Kann sein, bezweifle ich aber. Heizkosten, Abfallgebühren, Grundsteuer, Wasserkosten, Rücklagen sind meistens nicht in solchen Vergleichen enthalten.


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Bis auf die Rücklagen sind in meinem Vergleich alle Kosten enthalten. Reine Bankrate beträgt 1.100 €

1,5k wären mir deutlich zu viel im Monat. Da muss ja einer alleine um die 3-4k verdienen.

Was kostet doch gleich eine Wohnung / ein Haus mit ~150m² und Garten zur Miete? Klar, am Anfang sind finanziell jetzt keine Urlaube in die dominikanische Republik oder so mehr drin (meine Frau ist noch in Elternzeit) - spätestens wenn sie wieder arbeitet sieht die Welt aber schon wieder ganz anders aus

 

[freestylercs]

Mal angenommen, ein Verdiener fällt aus - was dann? Kann die Finanzierung dann ohne Probleme fortgesetzt werden?

Wenn ich ausfalle wird es eng. Aber wir haben zur Zeit auch laufende Kosten von über 2500€ monatlich, das würde meine Frau nicht alleine schaffen.

free

 

[ColeTrickle]

Meine Freundin und ich verdienen aktuell zusammen knapp 4500€. Wohnen in Leipzig. Als Miete würde ich maximal 900€ ausgeben, für ein Haus maximal 1200€. Einfach damit begründet, da vor allem mein Gehalt in den nächsten Jahren dank Verdi steigt.


Sent from my iPhone 4S

 

[ColeTrickle]

Ich rede von Berufsjahren .


Sent from my iPhone 4S

 

[sapphire_fan]

Meine Freundin und ich verdienen aktuell zusammen knapp 4500€. Wohnen in Leipzig. Als Miete würde ich maximal 900€ ausgeben, für ein Haus maximal 1200€. Einfach damit begründet, da vor allem mein Gehalt in den nächsten Jahren dank Verdi steigt.


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900 € in Leipzig, wohnt ihr in nem penthouse im Waldstraßenviertel oder wat?!

 

[Bytexivex]

In Leipzig 900 für ne Wohnung ausgeben ist schon seit einiger Zeit nicht mehr wirklich schwer..

 

[ColeTrickle]

900 € in Leipzig, wohnt ihr in nem penthouse im Waldstraßenviertel oder wat?!

Aktuell Zahlen wir 600€. Wohnungen die mir gefallen im gleichen Viertel (Waldstraße, Gohlis-Süd) gibt es eben nicht mehr für 900€. Hier legt man aktuell um die 1200-1400€ hin.


Sent from my Girlfriend's iPad

 

[SpecialK]

Wenn ich ausfalle wird es eng. Aber wir haben zur Zeit auch laufende Kosten von über 2500€ monatlich, das würde meine Frau nicht alleine schaffen.

free

Ich für meinen Teil, würde die Finanzierung so planen, dass ein Verdiener das Ganze finanzieren kann. Schnell fällt jemand wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit aus... oder gar eine Trennung. Dann haut das euch die Finanzierung ganz schnell um die Ohren!

 

[Fushey]

weitere Frage zwischen drin, alles rein theoretisch:

Ich kaufe Immobilie XY um diese weiter zu Vermieten, ich finanziere 50% des Kaufpreises. Aufgrund von Umständen werde ich arbeitslos, kann jedoch die Rate aufgrund der Mieteinnahmen Problemlos decken. Wird die Bank auf mich zukommen und einen höheren Zinssatz verlangen aufgrund des gestiegenen Risikos das ich die Rate nicht mehr bedienen kann? Bekommt die Bank überhaupt mit das ich keinen Job mehr habe oder gibt es in den Kreditverträgen sogar eine Klausel die besagt das ich bei gravierenden Änderungen meiner Finanziellen Verhältnisse Meldung machen muss?

 

[SpecialK]

nein, dafür hast du ja die zinsbindung

 

[Autokiller677]

Ich für meinen Teil, würde die Finanzierung so planen, dass ein Verdiener das Ganze finanzieren kann. Schnell fällt jemand wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit aus... oder gar eine Trennung. Dann haut das euch die Finanzierung ganz schnell um die Ohren!

Ja, und genauso können beide ausfallen. Man kann nicht jeder Eventualität vorbauen, wobei ein Ausfall ja hoffentlich durch eine BU abgefedert wird (selbst Schuld wer dann keine hat). Was im Falle einer Trennung o.ä. passiert, kann man ja vorher (z.B. im Ehevertrag o.ä.) festlegen.

Und wenn einem alles um die Ohren fliegt, kann man die Hütte halt auch wieder verkaufen.

 

[SpecialK]

Das Risiko, dass beide aufgrund Krankheit oder eventueller Arbeitslosigkeit ausfallen, ist wohl ein Stück niedriger...!

Trennung bedeutet meist Verkauf, da einer alleine das Haus nicht "halten" und finanzieren kann, wenn zwei Gehälter eingeplant sind.

Natürlich kannst du die "Hütte" wieder verkaufen - nur ist die Frage, ob du das Geld, was du gezahlt hast, auch wieder bekommst

 

[sapphire_fan]

Aktuell Zahlen wir 600€. Wohnungen die mir gefallen im gleichen Viertel (Waldstraße, Gohlis-Süd) gibt es eben nicht mehr für 900€. Hier legt man aktuell um die 1200-1400€ hin.


Sent from my Girlfriend's iPad

joa, das stimmt,

ich möchte auch bald wegziehen, Ich fahre jeden Tag wegen unserer Fahrgemeinschaft durch die Eisenbahnstraße vorbei, und mit dem Fahrad!.. Letztens war riesen Polizeiaufgebot, als ich nach Hause fuhr. Es stellte sich heraus, dass ein paar Iraner/Araber ne Straßenschlacht abgeliefert haben.. ^^ (mal Eisenbahnstraße leipzig taff googlen -> ist aber maßlos übertrieben ehrlich gesagt, ich gehe dort regelmäßig einkaufen...)

BTT: ist n Hauskauf durch Zwangsversteigerung für euch ne Option?

 

[Autokiller677]

Das Risiko, dass beide aufgrund Krankheit oder eventueller Arbeitslosigkeit ausfallen, ist wohl ein Stück niedriger...!

Trennung bedeutet meist Verkauf, da einer alleine das Haus nicht "halten" und finanzieren kann, wenn zwei Gehälter eingeplant sind.

Natürlich kannst du die "Hütte" wieder verkaufen - nur ist die Frage, ob du das Geld, was du gezahlt hast, auch wieder bekommst

Natürlich geht man auch immer ein gewisses Risiko ein - wer dazu nicht bereit ist, sollte wirklich kein Haus kaufen, sondern bei der Miete bleiben. Da ist man immer flexibel.

Ich halte es allerdings für schwachsinnig, so zu planen, dass das Haus auch von einem Partner (am Ende noch dem finanziell Schwächeren) allein gehalten werden kann - das führt wahrscheinlich dazu, dass man einiges an Abstrichen machen muss, und wenn die Beziehung dann hält ärgert man sich am Ende nur drüber, dass man dieses und jenes eben nicht hat. Die Frage ist noch dazu, ob man das Haus allein überhaupt behalten will - ich wüsste mit (wie oben z.B. genannt) 850m² Grundstück und 160m² Wohnfläche allein nun echt nichts anzufangen.

 

[freestylercs]

Ich für meinen Teil, würde die Finanzierung so planen, dass ein Verdiener das Ganze finanzieren kann. Schnell fällt jemand wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit aus... oder gar eine Trennung. Dann haut das euch die Finanzierung ganz schnell um die Ohren!

Dann dürften wir nie bauen, da meine Frau nicht über 1800€ Netto kommen wird in ihrem Beruf.
Wenn ich so krank bin und nicht mehr arbeiten kann, bekomme ich gute Rente, wenn ich tot bin zahlt die Lebensversicherung.

free

 

[ColeTrickle]

joa, das stimmt,

ich möchte auch bald wegziehen, Ich fahre jeden Tag wegen unserer Fahrgemeinschaft durch die Eisenbahnstraße vorbei, und mit dem Fahrad!.. Letztens war riesen Polizeiaufgebot, als ich nach Hause fuhr. Es stellte sich heraus, dass ein paar Iraner/Araber ne Straßenschlacht abgeliefert haben.. ^^ (mal Eisenbahnstraße leipzig taff googlen -> ist aber maßlos übertrieben ehrlich gesagt, ich gehe dort regelmäßig einkaufen...)

BTT: ist n Hauskauf durch Zwangsversteigerung für euch ne Option?

Da ich bei einer Bank arbeite und weiß wie knapp die Leute beim Hausbau kalkulieren ist meine Devise:

Warten bis die Zinsen steigen (5-10 Jahre) und dann aus Insolvenz kaufen.

Der niedrige Zins ist zwar nett, wenn dafür aber die Grundstücke die letzten Jahre um 1/3 gestiegen sind und sogar am ... der Welt liegen ist das eben aktuell keine Option.


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[MaLa]

Bekommt die Bank überhaupt mit das ich keinen Job mehr habe oder gibt es in den Kreditverträgen sogar eine Klausel die besagt das ich bei gravierenden Änderungen meiner Finanziellen Verhältnisse Meldung machen muss?

Ich müsste jetzt nachschauen, aber ich meine, dass das bei uns entsprechend vermerkt ist. Sollten sich gravierende Änderungen ergeben, so ist das dem Kreditgeber mitzuteilen.

 

[Dracolein]

Endlich ein Thread für "uns", schön

Hauskauf / -bau ist immer ein Risiko solange die Hütte nicht vollständig im eigenen Besitz ist. Muss man einfach so feststellen.

In meinem Fall sieht das so aus:
2011 Haus (155 qm, unterkellert, Carport, ländlich gelegen) gekauft (BJ 2000) für 200.000 €. 50% mit Eigenkapital bezahlt, Rest bei der Bank finanziert.
Rate derzeit <1000 € monatl. Diverse Summen werden pro Jahr per Sondertilgung zusätzlich gemacht. Ansonsten bleibt genug über für Anschaffungen und Reparaturen, ohne an die Sparbücher ran zu müssen.

Das imho wichtigste ist bei solchen Projekten die Übersicht der Finanzen zu behalten.
Wir haben zu Anfang eine große Excel Tabelle angelegt, wo sämtliche laufende Kosten ect. katalogisiert und aufgeführt sind. Inkl monatlicher Bildung von Rücklagen etc. Das Ganze haben wir bei der Bank in Form von Daueraufträgen fest eingerichtet, sodass automatisch monatlich Summe umgebucht werden. Zusätzlich lesen wir monatlich Gas- Strom- und Wasserstände ab, damit es keine bösen Nachzahlungs-Überraschungen gibt.
Das kann ich jedem nur empfehlen.

 

[PayDay]

durch die niedrigen zinsen mag es sicherlich sinnvoll sein derzeit in den ungefragteren gebieten was zu bauen oder zu kaufen. wer baut hat das risiko, das die baufirma pfuscht und man auf ewig nen stück schrott hat (hier ist die gerichtslage eindeutig auf der baufirmaseite, es dauert jahre bis man ggf was wiederbekommt-bis dahin ist man pleite). wer baut und das haus wird tatsächlich fertig hat die ersten jahre relativ wenig wartung, bei alten häusern gehts aber direkt am kauftag los. die meisten häuser gibts von erbengemeinschaften, der verstorbene hat selbst aber ewig nichts mehr gemacht. und somit gibts dann viel wartungsstau.
wie ich schon ewige male schrieb ist ein eigenheim kein sparen sondern eine geldbindung fürs altersheim. nur dafür. wer vorhat mit 70 von der brücke zu springen hat keinen grund ein heim zu kaufen ein eigenheim hat vor und nachteile, am ende ist es immer schwierig abzuschätzen was das richtige ist. auf dem land sind die bauplätze günstig, alledings will hier aus guten grund kaum jemand wohnen. zu unsicher die zukunft, wer weiss schon ob er noch 40jahre bei seiner jetzigen firma arbeitet. und was neues in der region? unter 50km einfache tour ist da später nie was zu machen. in der großstadt wird er hingegen fürs grundstück richtig was hinlegen müssen.

wer finanziert sollte auch gucken wie man die ganze geschichte gewuppt bekommt wenn mal 1, vielleicht sogar beide arbeitslos werden. was passiert bei scheidung? bei krankheit/arbeitsunfähigkeit usw ?!
schwarzmalerei jaja, aber die zwangsversteigerungen, bzw der verkauf nahezu neuer häuser bei allen banken sprechen bände. ich habe mich selber auch schon mehrmals damit auseinander gesetzt und bin persönlich mittlerweile der meinung, das mein eigenheim kein 250.000€ bunker werden muss. ich habe mir vorgenommen nicht mehr als 100.000€ aufzunehmen, den rest muss ich halt parat haben. 100.000 könnte man auch alleine wuppen beim abbezahlen. meine tendenz geht sogar eher in eine deutlich günstigere ecke. bei uns gibts zb ein reihenhaus mit wartungsstau schon für 50000€. mit nochmals 30-40k ist das teil dann auf komplett neu getrimmt (bis auf das fundamanet ). für schlappe 100.000 gibts dann ein reihenhaus mit allen neu was man sich so vorstellen kann. natürlich muss man ne menge selber machen, die finanzierung wird dann aber so lächerlich, das man auch erstmal in der mietwohnung bleiben kann bis alles renoviert ist(was ja auch nur 3-4monate im sommer dauern würde).

 

[Bytexivex]

[...] und dann aus Insolvenz kaufen.

Der niedrige Zins ist zwar nett, wenn dafür aber die Grundstücke die letzten Jahre um 1/3 gestiegen sind und sogar am ... der Welt liegen ist das eben aktuell keine Option.


Sent from my iPhone 4S

Aus Insolvenz kaufen ist immer so ne Sache. Kann gut gehen, aber ich hab da auch schon wirklich übles gehört. WEnn du Pech hast bekommst du die Bewohner nicht raus, oder sie versauen dir das Haus - Beton oder ähnliches in die Abflüsse gießen, etc. pp. Da kann man sich ein wenig das Leben versauen.
Dazu kommt, dass mein sein eigenes Glück ja irgendwie auf dem Unglück anderer aufbaut. Das wäre mir auch nichts.

Und das in Leipzig die Preise wieder sinken kann ich mir auch nicht vorstellen. Die 400 €/m² Neuseenlandblasen halte ich auch für absurd, aber Leipzig und der Leipziger Rand wird imho noch viel teurer werden.
In 10 Jahren wird man sich hier kaum noch was leisten können, da das Einkommen leider nicht im selben Verhältnis steigt.

 

[sapphire_fan]

naja in Großstädten kriegt man unter 200k nix vernünftiges...