Vorsorge Eigentumswohnung?

[Darkwonder]

Also sind langfristige Anlagen nie spekulativ? Gut zu wissen

So sollte das nicht rüber kommen, natürlich kann man auch Fonds mit hohem Risiko wählen bzw. in geschlossene investieren.
Steht im vorherigen Post von mir auch so drin , 25 oder 30% Rendite sind ohne Risiko eben nicht zu machen.
(Aber 7-9% Rendite nach Abzug der Kosten für die Verwaltung etc. sind langfristig durchaus drin.)
Wenn man aber einen guten Fond wählt, der wiederum das Geld auf viele "Aktien" aufteilt, ist das Risiko fast gegen 0.
Als Aktien-Unternehmen darfst du gegenüber einem "Fond" blank ziehen, wenn du aufgenommen werden möchtest.
Wirklich gute haben da selbst über den 11. September keine negativen Zahlen geschrieben.

Dein Argument ist auch soweit richtig, wenn man davon ausginge, dass Eigenkapital vorhanden wäre bzw. jemand der im Ernstfall mit einigen tausend € einspringen könnte. Nach den hier gegebenen Informationen möchte man aber eine 175k Wohnung mit einem 200k Kredit finanzieren, also hat kein wirkliches Eigenkapital.
Wenn er sagen würde, dass Eltern oder Großeltern vorhanden wären, die ihm aushelfen könnten würde man ihm hier auch nicht so davon abraten.
Aber hier soll eine Hypothek auf eine Wohnung mit >100% aufgenommen werden und man spekuliert dazu noch darauf, dass der Zins die nächsten 20 Jahre niedrig bleibt. (die 3% auf 20 Jahre fest geschrieben sind so etwas von unrealistisch)
Das ist etwas genau das, was in den USA viele Häuslebauer vor dem Crash gemacht haben.

@Kranüsch
Wäre wie wenn man in Gold am Höhepunkt investiert hätte, man kann nur noch verlieren.
Der Crash wird kommen, solange man darüber wie momentan problemlos Geld waschen kann, Drogen und andere hier illegale Dienstleistungen anonym bezahlen kann, werden sie steigen aber dann ... xD

 

[Jean Pernod]

der erste der mich Verstanden hat =)

Ich würde behaupten, ihr habt es beide nicht verstanden.
Noch mal eine ganz einfache Rechnung für euch:

Ihr habt 20.000€ EK, Miete kostet 650€/Monat.
Die Alternative ist die fiktive Wohnung für 175.000€.

Der Mieter legt die 20.000€ (einmalig) + 500€/Monat zu 6% an, für 20 Jahre. Er hat also insgesamt 650€ Miete + 500€ sparen = 1150€ ausgegeben.
Der Käufer steckt seine 20.000€ EK ist eine Immobilie, bewohnt diese selber und bedient einen Kredit ca. 1150€, 20 Jahre lang.


Mal ungeachtet der ganzen Steuern, die bei der Wohnung höher sind, dem Klumpenrisiko und all den anderen negativen Aspekten, hast du nach 20 Jahren eine Wohnung die bei 1% (kann mehr sein, aber auch weniger, aber im Schnitt halte ich 1% für realistisch für 20 Jahre gesehen, aber selbst bei 2,5% fährt der Mieter besser) Wertsteigerung 213.533,26€ Wert ist.

Der Mieter hat aus den 20.000€ einmalig und 500€/Monat insgesamt 292.029,45€ gemacht. Das heißt mit gleichem Mitteleinsatz, hat er deutlich mehr Geld am Ende. Stichwort Miete ist "verlorenes" Geld.

 

[User6990]

Wenn du davon ausgehen kannst 20 Jahre lang deine 6% zu bekommen sicher eine nette Sache

Wie hoch wären denn die Zinsen dMn?

Wenn du 20 Jahre lang 1150€ pro Monat für den Kredit bezahlst wären die Zinsen ja verdammt hoch.

Wobei mein Vorschlag auch nicht direkt auf DonChulio bezogen war, sondern eher auf Personen die circa 70.000€ oder mehr zu Verfügung haben.

 

[Hardwarekäufer]

Euch ist klar dass man die mieteinnahmen versteuern muss?

 

[A R 9 9]

#62 ist eine sehr unrealistische Rechnung (oder bist du tatsächlich davon überzeugt, daß die Miete in 20 Jahren noch immer bei 650,-€ liegt)

 

[Jean Pernod]

Wenn du davon ausgehen kannst 20 Jahre lang deine 6% zu bekommen sicher eine nette Sache

Wie hoch wären denn die Zinsen dMn?

Wenn du 20 Jahre lang 1150€ pro Monat für den Kredit bezahlst wären die Zinsen ja verdammt hoch.

Wobei mein Vorschlag auch nicht direkt auf DonChulio bezogen war, sondern eher auf Personen die circa 70.000€ oder mehr zu Verfügung haben.

die 1150€ ergeben sich aus 3% Zinsen + Tilgung. Günstiger wird es nicht.
Selbst bei 70k€ wird meine Rechnung für den Mieter aufgehen, rechne sonst selber, wenn du es mir nicht glaubst.

#62 ist eine sehr unrealistische Rechnung (oder bist du tatsächlich davon überzeugt, dass die Miete in 20 Jahren noch immer bei 650,-€ liegt)

Ja, es ist eine sehr unrealistische Rechnung, weil in Wirklichkeit auch das Hausgeld ständig steigen wird, die Steuern sehr viel höher sind als bei der Miete, ich die kompletten Renovierungs- und Sanierungskosten nicht berücksichtigt habe, die noch mal locker 30-50k€ in den 20 Jahren ausmachen nur um die Zustand zu halten (Bad neu, Küche neu, Boden, ...). Eine realistische Rechnung habe ich ja bereits gepostet, aber offensichtlich war die zu kompliziert für einige hier, sonst würden sie langsam mal verstehen, dass sich das Vorhaben nicht lohnt.

 

[Tr4c3rt]

Du vergisst auch das die Mieteinnahmen auch bei der Steuer angegeben werden müssen, das fließt nicht 100% in die Abtragung.

Falsch weil du 1,5 Prozent wieder abschreiben kannst und jegliche Kreditkosten als Werbungskosten absetzbar sind.
Dazu kommen noch so Geschichten wie AfA, nicht unerhebliche Pauschalen, usw.

Ein Besuch beim Steuerberater macht sich meistens schnell bezahlt.

 

[Hardwarekäufer]

Wenn das alles so einfach wäre, würden es sicherlich viel mehr Leute machen.

Da ich davon ausgehe, dass es aufgrund der aktuellen Zinspolitik einige so machen, wirst du für das Geld nie eine Wohnung bekommen. Da passen die Verhältnisse nicht.

Eine Wohnung mit fast 10€/qm kalt ist schon sehr gehoben.. Da wirst du deutlich mehr als 200k Euro in die Hand nehmen müssen. Vor allem wenn du die komplett saniert haben willst, sonst musst du nochmal Ausgaben für die Sanierung einrechnen und die zeit als leerstand sehen.

 

[Tr4c3rt]

Das Hauptproblem besteht meiner Meinung nach darin, dass er
1. Das Startkapital nicht aufbringen kann (hier sind mindestens 30, besser 40 Prozent Eigenanteil gefordert um einen tragbaren Zinssatz zu bekommen. Außer es sind sonstige Sicherheiten vorhanden)
2. Eine Wohnung mit 10 Euro Kaltmiete pro qm wird bei 90 qm in einer einigermaßen guten Wohngegegen ab 300k aufwärts zu finden sein. (Das sind meine derzeitigen Erfahrungen am Wohnungsmarkt)
3. Du rechnest keine laufenden Kosten mit ein, bei einer Eigentumswohnung sind Umlagen zu tragen die du nicht auf den Mieter umwälzen kannst

Das Ganze Konzept lohnt sich eigentlich nur dann wenn genug Eigenkapital vorhanden ist um ein Mehrparteienhaus in einer guten Gegend zu kaufen. (Damit fallen 1 oder 2 ausbleibende Mieten nicht ins Gewicht)

Bei einer auf Kredit finanzierten Eigentumswohnung kannst du im absoluten Idealfall (keine größeren Reparaturen, keine Mietausfälle) damit rechnen, dass sich ein Objekt nach 15 Jahren refinanziert hat.
Das Ganze gilt insbesonders da derzeit die Immobilien aufgrund der günstigen Zinsen zu höchstpreisen gehandelt werden. (Wenn man gewinnbringend vermieten will kauft man mit Eigenkapital in Hochzinsphasen)
Darunter müsstest du schon sehr günstig kaufen.

Mal davon ab, wenn kein Risiko bestünde würde es jeder machen.

 

[Hardwarekäufer]

Kauf und Vermietung ist eigentlich nur was für reine Kapitalanlage. Also Kapital das sowieso vorhanden ist und sonst nur an Wert verliert.

Ich kenne niemanden der in Immobilien investiert und dabei größtenteils aus Kredit finanziert. Dazu ist der Immobilienmarkt zu volatil.

Du kannst auch mit weniger Geld über eine Gemeinschaft an einer Investition teilnehmen und bekommst dann schonmal eine bessere Rendite als bei der Bank momentan, aber wie gesagt : du bist nicht der einzige der Geld investieren will.
Es gibt genug Leute mit barreserven die unbedingt investieren wollen und alle Preise überbieten.

Der Trick dabei ist azyklisch zu arbeiten. Wenn die Bank hohe Zinsen bietet und alle ihr Geld dort liegen lassen, dann kannst du billig Immobilien kaufen.

 

[MaLa]

Die Zusätzlichen kosten sind ja schon berücksichtigt, deswegen red ich von einem 200k euro Kredit und geb hier ne 175k euro Wohnung vor.

Nicht jede Bank finanziert eine 175.000,- Euro Immobilie mit 200.000,- Euro. Und wenn sie es macht, steigt der Zinssatz oftmals erheblich an.
Zumindest die Nebenkosten sollten zudem mit EK gestemmt werden können.

 

[BuxxDeHude]

Wie viel Kapital hast du denn derzeit zur Verfügung? Ich bezweifle, dass du einen Kredit über 200k bekommst, wenn du noch nicht mal nen Job hast.
Außerdem sehe ich es kritisch in dem Alter schon ne Eigentumswohnung zu kaufen. Was machst du wenn der Immobilienmarkt crasht?

Wenn nicht grad deine Eltern ziemlich viel Vermögen haben und für dich bürgen möchten, ist das alles sehr riskant.

Auch ist das sehr kurzfristig gedacht, ich sehe da folgende Probleme:
Was machst du wenn du wirklich in 2 Jahren auf Eigenbedarf anmeldest.
1) Du sagst dem Mieter im Voraus, dass du nach 2 Jahren Eigenbedarf anmeldest (Wer will dann noch einziehen?)
2) Würdest du mich nach 2 Jahren auf Eigenbedarf rauswerfen, würde ich sofort klagen und das Ganze so teuer wie möglich für dich machen, wenn du es mir vorher nicht angekündigt hast. (Bringt nur nen Zeitverlust + Stress mit sich)

Du sagst du bist bald mit der Schule fertig.
Wie willst du ohne Studium und einem anständigen Job mind. 3000€ brutto im Monat bekommen? Du hast ja dann noch nicht einmal eine Ausbildung angefangen. Und selbst mit abgeschlossener Ausbildung bekommt man noch keine 1800 - 2000 nette raus.
Zudem kommt noch dazu, dass der Arbeitgeber deinen Nebenjob dann erst mal genehmigen muss. Der hat da auch noch ein Wort mitzureden.

Was machst du wenn du nach 10 Jahren eine Frau und ggf. sogar ein Kind hast?
Willst du dann zu 3. in der 70qm Wohnung wohnen? Oder vlt ein Haus kaufen / bauen. Nebenher dann noch 1000€ das Darlehen abbezahlen?

Wie du schon siehst ist das eine sehr langfristige Entscheidung, bei der man viele Sachen bedenken muss.

Das sind meine ersten Gedanken dazu.

So einfach ist ein Eigenbedarf anmelden nicht! Bitte erkundige dich doch zuvor bevor du solche Behauptungen aufstellst. Das Mietrecht ist mehr zu Gunsten der Mieter als für die Vermieter...

Hm ich wäre ja bei solchen Aussagen vorsichtig, wenn man selbst keine Ahnung hat.

3 Jahre ist keine absehbare Zeit. Sprich kann man auch nach 3 Jahren schon Eigenbedarf anmelden und durchsetzen.
Wenn du gegen soetwas klagen würdest, wirst du mit großer Sicherheit verlieren. Deine blauäugige und menschenverletzende Absicht dahinter lässt dich ein wenig wie neben der sozialen Spur aussehen.

Ganz ohne Frage ist es eine andere Sache, wenn der Vermieter den Eigenbedarf schon von Anfang an ankündigt. Aber das ist eine andere Sache, und da kenne ich die Rechtslage nicht.

 

[Tr4c3rt]

Ganz ohne Frage ist es eine andere Sache, wenn der Vermieter den Eigenbedarf schon von Anfang an ankündigt. Aber das ist eine andere Sache, und da kenne ich die Rechtslage nicht.

Ist ganz einfach, man bietet nur auf absehbare Zeit befristete Mietverträge an...

 

[ToWiKA]

Nicht jede Bank finanziert eine 175.000,- Euro Immobilie mit 200.000,- Euro. Und wenn sie es macht, steigt der Zinssatz oftmals erheblich an.
Zumindest die Nebenkosten sollten zudem mit EK gestemmt werden können.

Wenn man über 100% finanzieren muß, dürften da die Nebenkosten wohl dabei sein...

Zumindest meine Bank vergibt maximal 80% vom Kaufpreis, falls das Objekt verwertet werden müßte (Zwangsversteigerung im schlimmsten Fall).
Allerdings habe ich da mein Häuschen finanziert, nicht eine zu vermietende Immobilie.

Meiner Erfahrung nach ist es aber einfacher, eine selbst genutzte Immobilie zu finanzieren, als eine zu vermietende, eben wegen der Gefahr des Mietausfalls. Denn den muß das eigene Gehalt im Zweifelsfalls über längere Zeit ebenso bedienen können.

Immmobilien als Geldanlage haben zweifelsohne ihren Reiz, da den Hauptteil des Kapitalaufbaus und -Ertrags der Mieter bezahlt. Vergessen sollte man aber nicht, daß man bei ETWs usw. auch dem Votum der Eigentümerversammlung untersteht. Will die Mehrheit dies und das, hat man das mitzutragen.
Zudem gibt es das Zauberwort Verluste aus Vermietung, unterschieden zwischen alten Immobilien und Neubauten. Wer keine oder wenig Steuern zahlt, kann auch kaum etwas absetzen...

Wie auch immer, man sollte es im Kreuz haben, um Eventualitäten abdecken zu können.

Ich kenne einige, die mehrere Immobilien durch Mieter finanzieren lassen. Aber es gibt auch einige, die damit auf die Schnauze gefallen sind, und froh sein können, ohne Schulden aus der Vermietung gekommen zu sein...

Gruß Tobias

 

[Tr4c3rt]

Will die Mehrheit dies und das, hat man das mitzutragen.

Ganz so einfach ist das nicht, in den meisten Satzungen ist für außerplanmäßige Ausgaben eine Zustimmung aller Besitzer notwendig.
Insbesondere um die Kosten für eine Wohnung kalkulierbar zu halten.
Wenn kein Geld da ist und plötzlich entstehen kosten von mehreren 1000 Euro kann das den ein oder anderen Besitzer schnell finanziell ruinieren.

Der Rest wird über monatliche Umlagen (bei einer Durchschnittswohnung meist zwischen 100 und 200 Euro im Monat) finanziert.
Jenachdem wieviele Parteien im Haus wohnen kommt da nach 10 Jahren ja schon einiges zusammen, sodass auch eine Fassaden, Fenster oder Heizungssanierung aus diesem Topf bezahlt werden kann.
Und wenn nicht zu 100% dann halt mit geringer Zuzahlung.

Gruß