ich weis ich weis der typ, der immer erzählt, er will nix kaufen, ich weis, ich bin da halt nicht konsequent...
ich habe mir gestern eine eigentumswohnung angeguckt. diese liegt unmittelbar neben unserer miedbude, ist sogar der gleiche haustyp, gleichzeitig vom gleichen bauherr gebaut usw... dort sind halt nur eigentumswohnungen statt wie hier mietwohnungen. der zustand des hauses ist super. 4 parteien, wohnung wäre im 1OG (also oben, über einen ist das dach). es sind neue fenster drin, das dach wurde vor 10jahren komplett neu gemacht (als leicht schräges flachdach, kein dachboden). die heizung ist zwar noch öl (energieberater vwar letzten monat da und sagte nach ausgiebiger beratung, das man derzeit nichts machen müsste) aber es sind 40k einlage dafür vorhanden und werden jedes jahr 5k mehr. gedacht ist wohl eine gasheizung mit solar auf dem dach, sollte dann kostenneutral übern jordan gehen. es gibt 2 schöne abstellräume im keller, da könnte man super eine kleine werkstatt einrichten, solange man da nicht den ganzen tag ne kreissäge laufen lässt... die küche ist nicht mehr taufrisch, ist aber im sehr gepflegten zustand und würde erstmal bleiben und könnte vielleicht in paar jahren mal komplett neu gemacht werden inkl. fußboden (und wände ist eh klar). ein außenstellplatz auf dem grundstück rundet das paket noch ab, wo eine wallbox irgendwie schon machbar wäre (wenn ich irgendwann echt mal mit strom fahren sollte...). die nachbarn sind alle eigentümer und sehr ruhig und eher ende 50-80 rum. das haus ist nach unten gut schallgedämmt, bis auf 1 wand gibt es auch nur außenwände und über einen ist eh keiner.
das badezimmer ist im gepflegten zustand und wurde auch mal was neu gemacht, ist aber insgesamt extrem altbacken, so das es eigentlich komplett neu müsste. das gäse wc daneben würde dann gleich weichen und 1 großes bad draus werden. kostet würde ich mal so kalkulieren 25k.
die elektrik ist die erste von 1970 mit noch einschraubsicherungen, ein FI wurde mal nachgerüstet. müsste dann komplett neu. alle füßböden müssen auch neu, ist überall teppich. wände sind gerade, die decken sehen gut aus, teilweise vielleicht doch mal neues flies drauf, wobei bei neue kabel für lampen ggf. eh alle räume neu gemacht werden müssten. kosten soll der spaß 259k, meine vorstellung wäre so 250k inkl. der nebenkosten. renovierungskosten wären so 40k (bad+elektrik+böden+wände - letztes beides in eigenleistung).
von meinen 200k würde ich 170k eigenkapital nehmen und 120k kredit aufnehmen mit 15jahren laufzeit. gedacht wäre eine rate von 500€ + 400€ fix sparen, um jedes jahr 5k sonderzutilgen. solange wir zusammen leben, kann die rate so locker bezahlt werden, sollte ich doch mal wieder alleine sein, muss ich nichts machen und kann eigenständig die sondertilgung anpassen.
sollte die renovierung mehr als die 40k kosten, sind ja noch 30k bei mir über.
als vereinfachte gegenrechnung habe ich mal folgendes angenommen:
15jahren zu je 900€ kaltmiete = 160k miete gezahlt. davon ziehe ich die heutigen nebenkosten von 25k und die zinsen von 35k (die "kaltmiete" an die bank) ab und lande bei 100k. ziehen wir nochmal 10k für kleine schönheitsreparaturen und co ab, würde man 90k dem mieter in den rachen werfen, welche sonst aus den 170k eigenkapital dann die immobilie mit einen fiktiven wert von 270k macht. wie die preise in 15jahren sind, weis natürlich keiner. es ist auch klar, das das gesamte geld in der immobilie gebunden ist.
habe ich hier irgendwo einen großen denkfehler? für mich liest es sich extrem positiv, da 2/3 der jetzigen miete in die wertschöpfung des vermögens eingehen würde (bei gleichbleibenden immo preis). unsere jetzige miete ist auch höher als der kalkulierte preis, so das die rechnung eher besser wird...