Hintergrund der Frage ist, dass selbst bei einer Dividendenstrategie, die man verfolgen könnte, ja wirklich viel Kapital im Depot gebunden werden muss, damit sich diese Dividenden als passives Einkommen auch wirklich bemerkbar machen (und nun mehr, als 1x im Monat besser essen gehen zu können).
Daher weiß ich nicht, ob ich weiter Geld in mein Depot pumpen sollte, oder ob da bspw. eine Immobilie die bessere Alternative wäre.
Da würde ich wie amdfreund sagen:
Bei einer Immobilie hast du ebenso einiges an Kapital gebunden und kannst es im Bedarfsfall nicht mal eben teilweise rückumwandeln um eine Krise abzuwenden.
Außerdem können Immobilien auch ganz schön an Wert verlieren, bis zum Totalverlust, wie die Flutopfer gerade erleben mussten. Dazu hast Du mit einer Immobilien ein gewaltiges Klumpenrisiko, so als würde man sein ganzes Geld in nur eine Aktie stecken, dabei ist eine breite Streuung das A&O eines soliden Investments und macht den Unterschied zwischen Investieren und Zocken aus. Obendrein sind die Immobilienpreise fast überall schon extrem gestiegen, die Bäume wachsen aber eben nicht in den Himmel und irgendwann korrigieren sich die Übertreibungen immer.
Dazu kommt die Frage ob die Immobilie zur Eigennutzung oder als Anlageobjekt gedacht ist, bei der Selbstnutzung geht es ja vor allem um die Lebensqualität und weniger um die Rendite, während bei Anlageobjekten die laufende Rendite oft unter der Dividendenrendite von Aktien liegt, wie
dieser Artikel von 2011 und
von 2014 zeigen.
Durch die Wertsteigerung der letzten rund 10 Jahre hat sich die Rendite für diejenigen gewaltig erhöht, die eben schon Immobilien hatten und von der Wertsteigerung profitieren (zumindest wenn sie rechtzeitig verkaufen bevor die Preise wieder fallen), zugleich aber sind die Mieten längst nicht so stark gestiegen wie die Kaufpreise,
es werden teils bis zu 72 Jahresmieten bezahlt (durchschnittlich 24) und trotz niedriger Zinsen kann man bei so hohen Kaufpreisen kaum eine Rendite erwirtschaften und der Gewinn muss alleine von der Wertsteigerung kommen. Wobei keiner weiß wie lange diese noch so weitergeht (ok, am Aktienmarkt ist es nicht anderes) und dazu muss man erstmal die
Transaktionskosten (wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklergebühren) rausholen, die gerne 10% erreichen können und damit weit über denen von Aktien oder ETFs liegen.
Dazu kommen dann die Risiken, neben dem schon erwähnten Klumpenrisiko, denn wenn die Dividende bisher gerade für ein nettes Abendessen reicht, wirst Du Dir ja kaum mehr als eine Immobilien leisten können. Dies fängt mit dem Zustand der Immobilien und damit auch dem Kaufpreis an, nicht umsonst waren im letzten Link auch Gutachterkosten bei den Nebenkosten des Immobilienkaufs enthalten, Baumängel kommen immer wieder vor und können richtig teuer werden, so dass an eine Rendite gar nicht mehr zu denken ist, wenn man davon überrascht wird und sie nicht schon eingepreist waren. Bei Aktien gibt es keine versteckten Mängel, die eine Aktie vom Unternehmen X ist genauso gut oder schlecht wie jede andere Aktien mit der kleinen WKN, die Aktie von Unternehmen Y mag sich besser entwickeln, aber deswegen soll man ja auch breit gestreut investieren und es gibt bei Aktien auch keine Fakes, wie bei Gold oder Sammlerobjekten. Das Unternehmen dessen Aktien man gekauft hat, mag ein Fake sein wie Wirecard, aber genau deswegen gehört die breite Streuung zu einem ordentlichem Aktieninvestment dazu und mit einem ETF kann man diese auch mit wenig Einsatz erreichen.
Dann hast Du das Risiko des Vermietens, was wenn der Mieter sich als Mietnormade erweist der keine Miete zahlt? Dann kannst Du den in einem teuren, jahrelangen Rechtsstreit rausklagen, die Kosten musst Du tragen und kannst sie Dir theoretisch zurückholen, aber praktisch wird das nichts zu holen sein, wenn, dann haben da schon Deine Vorgänger (also seine vorherigen Vermieter) alles abgegriffen. Dann hast Du das Risiko der Preis- und Zinsentwicklung, klar hat man dies bei Aktien auch, steigen die Zinsen so fallen in aller Regel die Aktienkurse, aber Du kannst die Aktien / ETF Anteile dann verkaufen, bei einer Immobilien ist dies schwerer, vor allem wenn deren Preis dann gefallen ist und die Zinsbindung ausläuft, denn steigen die Zinsen, werden die Immobilienpreise fallen, weil sich weniger Leute die Finanzierung leisten können. Was wenn in 10 Jahren die Restschuld höher als der Wert der Immobilie ist oder fast so hoch und die Raten höher als die Miete ist?
Dann ist nicht nur das Geld weg, welches Du als Eigenleistung reingesteckt hast, sondern Du musst jeden Monat noch etwas drauflegen, eben weil da ein Kredit im Spiel ist. Fällen die Aktienkurse, fällt der Wert Deines Depots, aber solange Du da nur eigenes Geld reingesteckt hast, bleibt davon immer noch etwas übrig. Mit Aktien alles verlieren kann man nur, wenn man alles auf eine Aktie gesetzt hat, die dann wertlos wurde (deshalb breit gestreut investieren) oder eben Aktien auf Kredit gekauft hat, was in den USA sehr verbreitet ist, dort ist es normal das die Broker den gleichen Betrag den man einzahlt nochmal als Kredit (Margen) gewähren, verdoppelt sich der Wert der gekauften Aktien, verdreifacht man seinen Einsatz, aber wenn er sich halbiert, ist alles weg. Da bei Immobilien der Preis sehr hoch ist, dürfte es den wenigsten möglich sein sich ohne eine Kredit eine zu kaufen.
Zu letzt würde ich das politische Risiko nicht ganz vergessen, denn das Ergebnis der Abstimmung in Berlin zeigt ja auch, wie die Stimmung gegenüber Vermietern ist. Wie steht es in dem schon oben verlinkten Artikel von 2011:
Die Grünen dürften auf jeden Fall in der nächsten Regierung sitzen, ich vermute es wird auf die Ampel rauslaufen, eine Vermögensabgabe steht in deren Wahlprogramm und durch die Kosten der Pandemie wird das Thema sicher nicht so bald vom Tisch kommen. Außerdem gab es dies ja schon mal, der Lastenausgleich nach dem 2. Weltkrieg wurde durch Zwangshypotheken auf Immobilien finanziert und
die Sorge dies könne sich wiederholen ist nicht ganz unberechtigt. Diese wäre einfach durchzuführen, man trägt sie einfach in alle Grundbücher ein und es gibt kein Entkommen. Bei Aktien wäre dies viel schwerer, zumal mehr 2/3 der DAX Aktien in der Hand ausländischer (vor allem angloamerikanischer) Investoren sind und die meisten ETFs sind ja auch nicht in Deutschland aufgelegt, so dass jeder der z.B., Anteile an einem Blackrock ETF kauft, diesen Anteil noch erhöht. Kaum eine Bundesregierung dürfte Lust haben sich mit den ausländischen Anlegern anzulegen, wenn sie auch die gierigen, bösen, deutschen Vermieter ausnehmen kann.
Also überlege es Dir gut, Du wist Leute wie mich hören die Aktien bevorzugen (obwohl ich auch Immobilien habe, aber schuldenfrei und auch Vermieter bin) und ebenso Leute die sich mit Aktien eine blutige Nase (vor allem in der DotCom Blase) geholt haben und stattdessen auf Immobilien schwören, weil sie eben die Preissteigerung der letzten rund 10 Jahre voll mitgemacht haben, wo wie ich sie bei den Aktien voll mitgenommen und meinen Einsatz vervielfacht habe.
Was ist eigentlich eure Anlagenstrategie?
Auf Aktien und EFTs gehen, und dann in x Jahren wieder abstoßen?
Wieso abstoßen? Langfristig war für über hundert Jahre die Rendite mit Aktien höher als mit Anleihen oder auch Immobilien. Wie sollte man also das Geld anlegen, nachdem man die Aktien/ETFs verkauft hat? Kaufe Deine ETF Anteile monatlich per Sparplan, wechseln ggf. direkt in Aktien wenn Dein Vermögen groß genug ist um auch so eine breite Streuung zu erreichen und wenn Du in Rente gehst, dann entspare eben mit auf dem gleiche Weg durch einen Auszahlungsplan mit dem Du jeden Monat Anteile verkaufst um die Rente aufzubessern, wenn die Dividende alleine nicht reicht. Derzeit wäre es totaler Blödsinn bei Renteneintritt das Aktien/ETF Depot aufzulösen und das Geld einer Rentenversicherung zur Verrentung in den Rachen zu werfen, denn 1.) geht dann alleine für die Provisionen einiges drauf, dann ist 2.) die Rente geringer als die durchschnittliche Dividendenrendite, 3.) kann man von Aktien / ETFs im Zweifel auch mal einige extra verkaufen, sollte man überraschende mal mehr Geld brauchen und 4.) ist die Rente weg, wenn man stirb und es gibt nichts mehr zu vererben, während man ein Depot sehr wohl vererben kann. Deshalb ist auch die Frage die man immer wieder mal hört wenn man in Aktien spart, "was machst Du wenn die Aktienkurs gerade im Keller sind, wenn Du in Rente gehst", auch total sinnfrei und ebenso die alte Formel nach der der Aktienanteil 100-Alter betragen sollte, zumindest solange man mit sicheren Anleihen real (also abzüglich der Inflation) negative Renditen erzielt.
Bespare also Deine
ETF(s), halte sie und entspare sie im Alter wieder, dann treffen Dich Null- oder gar Negativzinsen auch nicht, sondern Du profitierst im Gegenteil sogar davon. Achte darauf dass es ein replizierender ETF ist um das Emittentenrisiko zu vermeiden und schau nicht dauernd auf die Kursentwicklung, sonst wirst Du nur nervös wenn die Kurse mal fallen und steigst am Ende mit Verlust aus, statt Dich zu freuen jetzt mehr Anteil für das gleiche Geld zu erwerben und vom nächsten Aufschwung noch stärker zu profitieren.