[Sammelthread] Immobilien

[_root]

Alles über Interhyp.

Wir haben es ebenfalls über die interhyp gemacht.

Der Berater, der damals bei der Hausbank für die Baufinanzierung zuständig war, war eine Katastrophe. Mittlerweile gibt es den Menschen da auch nicht mehr.

 

[sayer]

Hab jetzt auch mal einen Termin mit der Interhyp vereinbart auch wenn sich das Projekt wohl mit hoher Wahrscheinlichkeit erledigt hat da mein Stiefvater, dem die Wohnung halt gehört, lieber die Blase mitnehmen und die Wohnung nicht "verschenken" will. Der jetzt im Raum stehende Preis ist nicht mehr wirklich attraktiv um mich dafür an eine Finanzierung zu binden. Mitnehmen tue ich den Termin aber trotzdem Mal um zu schauen was überhaupt möglich wäre mit vorhanden Kapital und Einkommen

 

[scars]

Richtige Einstellungen - keine Luftschlösser kaufen 👍🏻

 

[PayDay]

Wir haben es ebenfalls über die interhyp gemacht.

Der Berater, der damals bei der Hausbank für die Baufinanzierung zuständig war, war eine Katastrophe. Mittlerweile gibt es den Menschen da auch nicht mehr.

wir hatten 3 termine, hausbank (ne sorry sie sind nicht kreditwürdig- hypo vereinsbank halt, die quasi nur noch gewerbekunden will), die interhyp, welche mit ihren kalten vertragsdeutsch am ende keinen spaß gemacht hätte (reichen sie jeden euro ein, wir begleichen dann irgendwann nach 5mahnungen vielleicht - mahnkosten zahlen sie...) und dann zur sparkasse, welche unsere finanzierung als absolut grundsolide bezeichneten und uns allen freiraum gaben, den wir brauchten. am ende wurden nur die rechnungen vom haus direkt eingereicht, 70.000 von 270.000 wurde nicht weiter nachgefragt. eigentkapital 70000 macht zusammen 340.000 geplant. am ende sinds 350k bis einzug geworden und außen noch paar euros dazu....
heute knapp 5jahre später wären wir schon bei knapp 500k...

ich kann nur empfehlen, wenigstens 2banken konkret vorzusprechen. wer nur mal gucken will was geht, kommt mit 1 bank natürlich aus. am ende ist es eh nur ne einfache formel runtergebrochen... (einnahmen - ausgaben = monatliche rate * x = max kreditsumme) eigenkapital finden die halt voll porno, weil es auch ggf belegt, das man in der lage ist, über einen gewissen zeitraum wirkich diese summe anzusparen.

 

[[mv]payne]

Richtig, bei uns hat jede Bank die gleiche Formel angewandt. Wobei zu Bedenken ist das pro Kopf 350irgendwas Euro als Ausgaben gerechnet wird.. egal wie viel es wirklich ist

 

[B.XP]

Das wird lustiges Zeug berechnet...bei uns wurden damit Ausgaben quasi zweimal berechnet.

Ich habe der Hausbank relativ dreist das Finanzierungsangebot aus dem Vergleich hingelegt und siehe da - sie haben damit gleich gezogen. Wir haben dadurch die gleiche Tilgungsrate bei 300€ weniger Einsatz pro Monat...
Vergleichen und verhandeln. Man muss immer bedenken, dass es bei den Banken im wahrsten Sinne des Wortes zugeht wie auf dem Basar.

Nächster Schritt: Energieberater und Heizungsbauer finden. Das macht mir am meisten Sorgen...

 

[vpower]

Ich war damals bei der Kasse, bei sparda und irgendwo anders noch.

Sparkasse war das schlechteste Angebot (dazu noch gekoppelt an Lebensversicherung und weiß der Geier was). Sparda wollte mich mit 3,5% Zinsen abspeisen...

Hab dann über interhyp.... Bei der sparda abgeschlossen^^ zu 2,3%

Denke das macht schon sinn, da paar stündchen zum vergleichen zu investieren

 

[konfetti]

Nächster Schritt: Energieberater und Heizungsbauer finden. Das macht mir am meisten Sorgen...

Baust Du selber oder renovierst Du?

 

[Vantim]

Uns wurde damals ein unabhängige Finanzberatung empfohlen. Dort waren wir, nannten unsere Wunschkonditionen und er nannte uns einfach, das dafür notwendige Eigenkapital. Bis zum Abschluss erhielten wir immer wieder Updates, wenn die Konditionen sich verbesserten/verschlechterten...Finanzierung war damit bei uns mit Abstand der entspannteste Part. Würde jederzeit wieder dort anfragen (Hüttig & Rompf)

Aktuell haben wir allerdings auch über 4 Monate Baustop und rennen ab November in einen unangenehmen Bereitstellungszins

 

[B.XP]

Baust Du selber oder renovierst Du?

Renovieren. Bzw so viel auch nicht, „aufrüsten“ trifft es eher

 

[PayDay]

Aktuell haben wir allerdings auch über 4 Monate Baustop und rennen ab November in einen unangenehmen Bereitstellungszins

generalunternehmer oder bauträger ? dann gibts ggf. eine garantierte bauzeit mit vertragsstrafe. damit sollen zb solche bereitstellungszinsen bezahlt werden können. oder wer hat den baustopp zu verantworten? corona? warum? maurerfirma alle krankgeworden ? oder nutzen die nur kurzarbeit gnadenlos aus, obwohl genug zu tun ?

 

[Pommbaer80s]

Wenn die Kurzarbeit so gnadenlos ausnutzen würden, wären die MA trotzdem 40h auf dem Bau, und auf dem Papier 100% zuhause. Solche Spezies gibt's leider.

Baustopp ist immer Kacke, kann aber vielfältige Ursachen haben.
Gibt auch Unternehmen die sich auch um die Genehmigung kümmern, und wenn das Bauamt kontrolliert kommt raus : (noch) keine oder stark abweichende Genehmigung.

 

[Speeddeamon]

Sagt mal diese BAFA Förderung für Wärmepumpen bekomme ich doch zusätzlich zum KFW Tilgungszuschuss oder?
Gibts noch andere solche tollen Sachen die man gern mal unter den Tisch fallen lässt obwohl der Kunde Anspruch hätte?

Edit: Zum Thema baustopp. Kann man das Bauunternehmen zwingen solche Klauseln mit reinzunehmen oder wie verhandelt man in der Sache am besten? Stehen kurz vor Vertragsabschluss...

 

[Vantim]

generalunternehmer oder bauträger ? dann gibts ggf. eine garantierte bauzeit mit vertragsstrafe. damit sollen zb solche bereitstellungszinsen bezahlt werden können. oder wer hat den baustopp zu verantworten? corona? warum? maurerfirma alle krankgeworden ? oder nutzen die nur kurzarbeit gnadenlos aus, obwohl genug zu tun ?

Bauträger.
Vertragsstrafe beginnt erst im April 2020 lt. der vertraglich festgelegten max. Bauzeit.
Mit einer gewissen Phase an Bereitstellungszins haben wir auch gerechnet - allerdings ist die Summe eine andere, weil der Baufortschritt fehlt. Die Gründe waren vielfältig...

 

[bawder]

massivbau mit eigenleistung?
Bereitstellungszins richtig asoziale aktion der banken, denn die verdienen 0€ mit dem geld aktuell. bereitstellung ist ja nur eine art entschädigung

 

[KingArthur0502]

Eventuell kann man bzgl. der Bereitstellungszinsen mit der finanzierenden Bank sprechen. Der Verzug ist ja auf Seiten des Bauträgers verschuldet. Glaubhaftmachung mittels Nachweis sollte auch möglich sein.
Womöglich sieht man von den Bereitstellungszinsen (vollständig oder teilweise) ab. Fragen kostet ja nichts...

 

[Vantim]

haben wir schon, das Thema wird kurzfristig bewertet aber ist per se nicht ausgeschlossen

 

[eraser777]

Vorhin die „Traumwohnung“ besichtigt. (...)

Erstmal sacken lassen. Gibt massig Interessenten. Haben uns aber perfekt mit den Verkäufern verstanden. Mal sehen wo die Reise hingeht.

Update:

Wir haben von uns aus abgesagt. Die Wohnkomplexe dort sind ja auf Erbpachtgrundstücken mit „nur noch“ 59 Jahren Restlaufzeit. Wenn wir die Wohnung aber in 10-20 Jahren wieder verkaufen wollen, würden wir vermutlich nicht mehr das reinkriegen, was wir aktuell bezahlen würden. Das ist für mich dann nicht das, was ich unter werthaltiger Investition verstehe. Zudem ist das Hausgeld sportlich (520€ + 55€ Erbbauzins, wovon nur 290€ umlegbar). Das macht auch eine Vermietung irgendwann unattraktiv.

Ist schon schade. Wir waren die „Top Kandidaten“ und zum Wohnen wäre es ein Traum gewesen. Allerdings ist es eine Menge Geld und mit dem Wissen, dass ich einen Teil davon verbrenne, könnte ich nicht ruhig schlafen.

Die Suche geht also weiter.

 

[sayer]

Was steckt denn in den 520€ Hausgeld drin? Das ist ja schon ein ziemlich heftiger Betrag wie ich finde

 

[eraser777]

Grob überschlagen:

- Heizung
- Wasser
- Allgemeinstrom
- Gärtner
- Winterdienst
- Hausreinigung
- Versicherungen
- Verwaltergebühren
- Instandhaltungsrücklage

 

[Pommbaer80s]

Heizung in Form von Wartung/Unterhalt oder schon die gesamten Heizkosten?

 

[eraser777]

Inkl. Heizkosten

 

[konfetti]

Renovieren. Bzw so viel auch nicht, „aufrüsten“ trifft es eher

Ah, Ok. - Beim Neubau kann man das immer wem mit aufs Auge drücken - bei uns hat das der Ziegellieferant mitgemacht - der wollte ja seine Ziegel auch bewerben
War auch total unkompliziert.

Ggf. hilft da auch die KFW, sofern ihr da KFW-Förderung beim Renovieren (Heizung und so) in Anspruch nehmen wollt.

 

[Pommbaer80s]

Fände ich rein vom Ansatz nicht so hoch, wenn es am Ende auch irgendwer korrekt verbrauchsweise abgerechnet wird. Wer macht sowas bei einer Eigentümergemeinschaft eigentlich?!
Aber Erbpacht wäre auch für mich ein rotes Tuch.

Wir haben seit den Regenfällen der letzten Tage etwas Wasser was in die Bodenplatte des Kellers drückt. Juhu. Die Krankheiten eines Altbaus.
Vorbesitzer meinte, das ist in den letzten Jahrzehnten regelmäßig wieder vorgekommen aber immer wieder weg getrocknet und hat nie Schäden hinterlassen. Wände sind auch alle top gewesen lt. Gutachter. Das zieht offensichtlich nicht in die Wände und auch nicht nach oben.
Trotzdem ätzend. Wir behalten es mal im Auge und ich werd mal die Pumpe häufiger an (4000l/h) - ab in die Regenkanalisation. vll kann ich den Pegel leicht absenken.

 

[flxmmr]

Was steckt denn in den 520€ Hausgeld drin? Das ist ja schon ein ziemlich heftiger Betrag wie ich finde

Die große Frage, warum Leute ETW kaufen. Die ETW, die man hier (MUC...) halbwegs bezahlbar findet (<10k/m²), haben auch alle das Hausgeld, weil riesige, alte Bunker. Wenn man ehrlich ist, dürfte man dann quasi noch 500€ Rate ansetzen, weil das ist das, was man im Vergleich zu sowas effektiv zur Miete zahlt: willkommen bei der 100 Jahres-Finanzierung. Und bevor jemand sagt: ja, aaaber die Mieten, die steigen auch – ich denke, das ist auch bei guten deutschen Gehälter von 60-80k€ brutto zum Einstieg sehr ausgereizt (und die Leute, die die Stadt ohne Corona ach so "lebenswert" machen, leben ohnehin nur von Bestands-WGs zu 12€/m²).

Eigennutzer aufgepasst! 2-Zimmer Wohnung mit Westbalkon, ruhige Lage in Freimann, nahe FIZ BMW!

Erdgeschosswohnung zum Kauf (Wohnung/Kauf): 2 Zimmer - 64 qm - Am Hart bei ImmobilienScout24 (Scout-ID: 117162425)

www.immobilienscout24.de

(gut, 64m² warm für 900€ gibt's wohl nur als gutaussehende Ärztin, aber soviel ist da nicht mehr um – vor allem da diese Gebäude (50+) sehr wahrscheinlich langsam dahin kommen, wo wirklich umfangreiche Grundsanierung oder langsamer Verfall ansteht. Und 0.5 M€ für eine Ruine und 6m² geteilten Grund sind einfach kein Deal)

BTW: so gut scheint der Markt nicht zu laufen, das wurde eigentlich eher als "assisted living" vermietet, jetzt steht es zum Verkauf: https://www.immobilienscout24.de/expose/121227445#/ (900€ Rate + 300€ NK macht 1200€ Wohnkosten – das ist ungefähr das doppelte einer ähnlichen Mietwohnung – und die Lage: wer gerne neben Obdachlosen und Nafris am Bahnhof wohnt, ist hier wirklich super bedient, Verkehrsanbindung ist wohl gut.)

 

[Pommbaer80s]

Mal ganz ehrlich, wer kauft sowas? Da sind doch selbst Akademiker in gehobenen Berufen nicht mehr Zielgruppe. Wer sich das leisten kann, will doch mindestens auch mal mehr als eine Person einladen und sein "Zuhause" repräsentativ fürs ICH nutzen.
Oder wohnt ein typischer Abteilungsleiter von BMW in so einer Klitsche?

Preislich geht das doch fast ausschließlich auf die winzige Gruppe der Studenten deren Eltern vor Geld nicht geradeaus schauen können (keine Gut"verdiener", sondern die die eigentlich garnichts mehr machen müssen für ihre Kohle) und die Wohnung nur deshalb nicht nehmen, weil keine zwei Stellplätze im Umkreis vakant sind.

 

[sayer]

Ich hatte heute Vormittag mein erstes Gespräch mit der Interhyp und bin bisher zufrieden vom Ablauf. Der Kaufpreis der ETW soll aktuell bei ca. 290k liegen auch wenn noch nicht Final habe ich das angefragt. Nach Schätzungen der Interhyp ist der Marktwert der ETW aktuell im Bereich um die 320k. Die Differenz kann als Eigenkapital angesetzt werden. Die zunächst vorläufig angebotenen Konditionen sind 0,82% (Eff) bei 10 Jahren oder 1,14% (Eff) bei 15 Jahren. Als Faustformel nannte er mir auch das 100 Fache des Nettogehalts für eine gute Finanzierung.

Rein von den Werten der Finanzierung wäre ich da zufrieden. Sieht für mich soweit solide aus, das 13. Gehalt/Boni kann (teilweise) als Sonderzahlung genutzt werden. Notwendige Renovierungen kann ich dann aus Kapital begleichen und kann das Depot liegen lassen.

Dann bleiben aber leider die Punkte:
- Der Preis ist zwar unter Marktwert aber eben dennoch einige 10k über den mal am Anfang kommunizierten Preis und ziehen mir die Finanzierung zu sehr
- Das Hausgeld (200€) beinhaltet wohl aktuell so gut wie keine Instandhaltungsrücklagen und es sind auch keine (mehr) da. Das Haus ist 20 Jahre und beinahe 0€ auf dem WEG Konto. Alle aufkommenden Kosten sind also Sonderumlagen und das Hausgeld soll wohl jetzt anziehen mit einer neuen Verwaltung. Die Kosten sind also nicht wirklich kalkulierbar

Wirklich "wohl" fühle ich mich da irgendwie nicht bei. Die Einschnitte die ich dafür hinnehmen müsste wären definitiv da (Meckern auf sehr! hohen Niveau). Mieten ist da einfach herrlich unkompliziert. Ich werde zwar noch auf den "endgültigen" Preis warten aber wohl eher bei einer hohen Sparrate bleiben in Aktien und ETFs und dabei flexibel bleiben. Der Preis ist gut aber nicht gut genug um mich so zu binden, so meine aktuelle Einschätzung.

 

[eraser777]

Der Zins ist doch gut. Wir hätten bei der ING einen ähnlichen bekommen. Generell sagt mir die ING von den Konditionen am ehesten zu. Ist KFW 124 mit einkalkuliert? Ich würde auch immer rechnen lassen, wie viel Eigenkapital zum nächsten Zinssprung notwendig ist. Bei uns waren es „nur“ 5.000 EUR mehr zu dem was wir eh einbringen wollten.

Der Wirtschaftsplan des Objektes sollte schon sauber sein. Leere Konten sind nie gut, auch ein 20 Jahre altes Haus braucht Instandhaltung. Hast du die Protokolle der Eigentümerversammlungen gelesen? Was wir da teilweise schon gelesen haben (hohe Rückstände beim Hausgeld, etc.).

Und warum wird die Wohnung unter Wert angeboten? Ist vielleicht doch mehr als nur die fehlende Rücklage?

 

[sayer]

Bei den 10 Jahren ist die KFW teurer als die ING direkt, bei den 15 Jahren könnte man 10 Jahre KFW 124 mit einrechnen. Protokolle habe ich noch nicht gelesen soweit ist es noch nicht. Davon ab ist der Verkauf innerhalb der Familie und da wird nichts drin stehen was sie mir nicht auch schon gesagt haben. Daher auch unter marktwert, da Familie

 

[flxmmr]

Mal ganz ehrlich, wer kauft sowas? Da sind doch selbst Akademiker in gehobenen Berufen nicht mehr Zielgruppe. Wer sich das leisten kann, will doch mindestens auch mal mehr als eine Person einladen und sein "Zuhause" repräsentativ fürs ICH nutzen.
Oder wohnt ein typischer Abteilungsleiter von BMW in so einer Klitsche?

Bei manchen Expats könnte ich mir das schon vorstellen... Ansonsten mieten die wohl bis 35 sowas und dann hat man ja ein Auto... Das interessante ist halt, dass man von solchen Wohnungen, die ansich durchaus nötig wären (1 Personenhaushalt) zu jeder Zeit (auch zur Miete) sicher 3000-4000 Angebote findet... Ja, muss man wohl noch mehr davon bauen, weil "die Luxus-Wohnungen von heute sind die bezahlbaren Wohnungen von morgen" äääh ja, das ist ein f****cking konvertiertes Bürohaus aus den 90igern – viel bezahlbarer sollte es nicht werden.

Wenn man diese Dinge (bspw. durch eine richtige harte Leerstandsregelung...) auf den Markt bringen würde, würde sich der ganze Markt sehr schnell entspannen (genau wie die leeren Luxus-Blöcke neben meiner Arbeit – ein Bekannter (frisch McKinsey) hat letzthin mal ein Foto aus seinem Büro gezeigt: "Und dann liegt da Baumaterial drin, werden wohl dauerrenoviert"), weil zwar mglw. immer noch Nachfrage da ist, aber das Modell "Geld parken" halt nicht mehr funktioniert... Und realistischerweise kann man auf 30-40a (wo ein Normalo finanzieren muss), einfach feststellen, dass auch in einer nachgefragten Stadt wie München der Grundpreis nicht ewig steigen kann, weil bei 90% vom Netto an Wohnkosten selbst bei extrem guten Gehältern Ende ist; außerdem gibt es hier (genau wie in anderen großen dt. Städten) immer noch 50er-Jahre-Siedlungen um U-Bahn-(End)-Haltestellen. Da nimmt man 4 Grundstücke, stellt ein 10stöckiges Haus drauf und zack: 80 Wohnungen. Macht man 1000 mal, hat man plötzlich Platz für 100000 Menschen. Genauso in den Vorstädten.

Preislich geht das doch fast ausschließlich auf die winzige Gruppe der Studenten deren Eltern vor Geld nicht geradeaus schauen können (keine Gut"verdiener", sondern die die eigentlich garnichts mehr machen müssen für ihre Kohle) und die Wohnung nur deshalb nicht nehmen, weil keine zwei Stellplätze im Umkreis vakant sind.

Dem ist wohl nichts hinzuzufügen. Tlw. aber auch einfach Volk, das vor Dummheit nicht geradeaus schauen kann oder kriminell ist (du kannst, sollten Dir 50000€ in einem Koffer zufliegen dort hingehen und das Kaufen - "ach, wir wollten Klankriminalität bekämpfen, ne die machen sowas nicht, was mache ich denn dann mit meinen Köfferchen" ...)