[Sammelthread] Immobilien

[cerubis]

Absolut, ja, wobei beim Neubau auch gerne Probleme auftauchen, die dann den Einzugstermin negativ beeinflussen.
Hier müsste man dann auch wieder überlegen, ob man den Keller nicht stehen lässt und der Übergang von Altbestand auf Neubau ist denke ich auch nicht ohne. Ohne einem guten Architekten wird das so oder so nicht gehen.

 

[seelenkrank]

So hat das bei uns jemand in der Straße gemacht.
Von der Mutter das Haus bekommen und bis zum Keller abrasiert (kleine Nachkriegshütte).
Jetzt steht da ein Recht ordentliches Haus.

 

[PayDay]

Offene Fragen sind: Wie am besten den Preis nachverhandeln (wir denken das Haus ist aktuell keine 50T Euro Wert (BJ59, letzte Sanierung ca Ende der 80er), wir würden natürlich bevorzugt den reinen Grundstückswert bezahlen) und dann Abriss oder Kernsanierung mit Anbau..

Hängt halt massiv davon ab, wer und wieso jemand verkauft. Eine Erbengemeinschaft möchte meistens so schnell wie möglich verkaufen, um nicht mehr Arbeit als notwendig da reinzubekommen. Die hängen dann auch weniger am Haus und den Emotionen, so das ein Abriss auch leichter zu verschmerzen und zu verkaufen ist. Dann hängt es davon ab, wie lange schon inseriert. Wenn man lange genug sucht und umguckt. weiß man irgendwann, ob der Preis eigentlich in Ordnung ist oder nicht. Und ist er es nicht, kann man mit seinen Erfahrungen gut Argumentieren. Ist die Hütte auch schon paar Monate drin, dann hat der Verkäufer auch schon realisiert, das seine Wunschvorstellung sich wohl nicht realisieren lässt. Ist es gestern inseriert werden, wird er einen Preisnachlass von 50k auf jeden Fall erstmal abschmettern.

Argumente für Preisnachlass sind ja klar. Die Immo ist so Renovierungsanfällig, das im Grunde nur ein Abriss in Frage kommt. Das Grundstück hat einen Wert von xy, die Kosten vom Abriss senken den Wert sogar. Aus diesen Grund bieten wir ihnen den Grundstückswert + 10.000€ (also 40k unter seinen Inserat), damit Sie sich vom Haus lösen können. Dann kommt vielleicht auch ein Gegenangebot und wenn man dann 30k drunter bleibt, ist das doch ok.
Was das Grundstück kostet, hast du nun nicht gesagt. Wäre aber schon ziemlich relevant... Bei 500k für das Grundstück sind die 30-40k weniger naja, beim Acker für 10.000€ bleibt gar nichts mehr über von der Kaufsumme...

Ob man sein neues Haus auf einen alten Keller stellen will, halte ich doch für sehr gewagt. Wenn, dann doch nur mit massiver komplett neuer Außenhaut im Keller. Also muss der Spaß eh komplett auf. Baufirmen haben da bestimmt auch richtig Bock drauf und der Grundriss ist auch sofort eingeschränkt.

 

[cerubis]

Da hast du Recht, ja. Das Haus steht seit etwa 2 Jahren leer, bisherige Verkaufsversuche sind am zu hohen Preis gescheitert (sie haben wohl zwischendurch mal den Preis reduziert, ich kenne die Originalsumme nicht). So hat es uns der Nachbar erzählt, der sich mit um das Haus kümmert. Basierend auf inserierten Baugrundstücken der letzten Zeit (aktuell ist eins in einem anderen Ortsteil für 100€/m2 inseriert, das liegt aber natürlich nicht so schön) würde ich etwa 135€ pro m2 schätzen, was bei ca. 910 m2 Grund um die 125T Euro wären. Mein geforderter Preisnachlass wäre also schon ordentlich, so 25%.

 

[PayDay]

Es ist halt auch schwer aus den Köpfen zu bekommen, das durch die hohen Zinsen die Nachfrage nicht mehr vorhanden ist. Wenn das Grundstück/Haus schon seit 2 Jahren inseriert ist, hat er wohl auch kein Interesse an günstigeren Verkauf. Es werden ihn sicher schon einige Leute diese Angebote unterbreitet haben. Da ist dann vielleicht eher auf der emotionalen Schiene beizukommen in einen persönlichen Gespräch. Dagegen spricht dann der geplante Abriss. Würde man renovieren, käme man damit vielleicht weiter "Wir nehmen das Haus gerne und machen das wieder richtig schön, so wie Sie es damals auch gemacht haben" und dann noch etwas Ausgeschmückter...

Das Beste wird wohl ein Besichtigungstermin sein und den Verkäufer kennenlernen, um zu realisieren, was ihn wichtig ist und wie man da vielleicht weiter kommt. Im schlechtesten Fall habt ihr halt eine Ruine angeguckt. Wenn mit Makler, könnte das hier sogar einen Vorteil haben. Ewig Inseriert und nicht verkauft heißt ja auch Arbeit für den Makler ohne Gegenwert. Er will das Teil loswerden, also wird er bei echten Interesse den Verkäufer auch gut bereden, was man selbst vielleicht gar nicht so kann, zumal der Makler ja auf Seiten des Verkäufers steht und somit einen Vertrauensbonus hat. 25% ist aber schon mächtig satt und Kaum durchzusetzen.

Bei uns lief das mit der Eigentumswohnung genauso. Der Makler hat die Verkäufer dann besabbelt nach 1 Jahr Suche nach einen Käufer, das unser Angebot für die jetzige Situation gut ist und Sie es sich gut überlegen sollten. Wir haben den Preis von 259k auf 230k reduziert bekommen. Ursprünglich war die Wohnung für 329k inseriert und wurde nach und nach Reduziert. Der Preis ist insgesamt für die Wohnung aber vollkommen in Ordnung und würde sich auch klar als Rendite Objekt eignen. Die Miete wäre locker 11€ Kalt und sind 90qm, 1000€ Kalt bekommt man dafür locker, wohnen aber selber drin.

 

[Hardwarious]

135€ pro m2 schätzen, was bei ca. 910 m2 Grund um die 125T Euro wären.

Ohne jetzt alles von dir zu zitieren. Wo genau in DE suchst du, wenn ich fragen darf? In deinen Profil steht zwar Bayern, doch die Preise scheinen mir relativ günstig zu sein für Bayern. Ich suche selber derzeit, zwar keine 3 Jahre wie du, aber schon seit einer geraumer Zeit. Und 135€/m² geschweige denn 100€/m² kriegst du hier (BaWü) gar nichts. Selbst die abgelegendsten Hinterhofgrundstücke fangen bei 220-230€/m² an, bessere Gegenden sind dann bereits bei knappen 300€/m². Nach oben gibt es natürlich keine Grenze.

 

[PayDay]

Ich dachte mir das auch mit den Preis, habe mir aber auch gedacht, das man nach 3 Jahren Suchen den Grundstückwert ungefähr kennt. 135€ ist aber wirklich ein geschenkter Preis und muss wirklich am Arsch der Welt liegen. Ist auch nur die geringste Autobahn oder Zugstrecke in der Gegend, geht unter 250€ ganz sicher nichts.

 

[Pommbaer80s]

So hat das bei uns jemand in der Straße gemacht.
Von der Mutter das Haus bekommen und bis zum Keller abrasiert (kleine Nachkriegshütte).
Jetzt steht da ein Recht ordentliches Haus.

.... mit nassem Keller?

Weiß nicht ob ich bei einem uralten Haus den Keller ausgerechnet lassen würde. Dann haste oben energetisch top und unten energetisch flop.

 

[seelenkrank]

Anscheinend war die Substanz vom Keller OK sonst wäre es wohl Schwachsinn.
Der ist aber auch erweitert worden auf die neue Fläche und wohl auch abgedichtet bei der Gelegenheit.
Ist aber auch nicht mein Problem.

 

[PayDay]

.... mit nassem Keller?

Weiß nicht ob ich bei einem uralten Haus den Keller ausgerechnet lassen würde. Dann haste oben energetisch top und unten energetisch flop.

Wie ich auch schon schrieb, kann ich mir kaum vorstellen, das ein Bauunternehmen bock hat, auf einen 50Jahre und älteren Keller oben drauf zu bauen. Das wird wohl eher ein Spezialfall sein, wenn man den Keller wirklich stehen lässt. Ich würde wenn es irgendwie geht immer komplett neu bauen, dann halt auch ohne Keller. So ist alles wirklich energetisch neu und modern, das Haus steht auf einen neuen vernünftigen Fundament und wird keinen Ärger machen.

 

[Pommbaer80s]

Es gab doch letztes oder vorletztes Jahr so eine Übergangsphase wo es mehr Förderung für Sanierung gab als Neubau. Da haben hier die großen Investoren auch teils nur Keller und eine Wand stehen lassen, um dann ein komplett neues Haus als "Umbau" draufzusetzen.

Ging bei uns nicht durch. Wenn sich die gesamte Kubatur und das Erscheinungsbild ändern, und alle Räume neu errichtet werden, haben wir das als Neubau gewertet und nicht als Umbau.

 

[Blutschlumpf]

Den Unsinn hab ich hier auch schon gesehen wenn Häuser in alten Dörfern zu nah an der Straße stehen.
Wenn die abgerissen werden, dann müssen die nen Meter nach hinten, drum lässt man die Fassade stehen und baut dahinter ein neues Haus.

 

[PayDay]

Außerhalb geschlossener Ortschaften darf man auch nicht neu bauen, sehr wohl aber renovieren und sanieren. Es ist schon ein beliebter Bürokratentrick, um irgendwelche Regeln zu umgehen. Beim schweren Gebäudebrand wird auch unterschieden zwischen wieder Aufbauen und völlig runter gebrandt. Da ist es dann eine Versicherungsfrage. Deutschland steht so voll auf diese Bürokratie und die Spitzfindigkeiten. 2 im Grunde völlig identische Sachen können 1 gut und einmal schlecht sein.
Wir hatten damals Ärger mit der Rechnung beim Eingangspodest. Rechtschutzversicherung war vorhanden, also dort angerufen. Ist kein Versicherungsfall, weil es das erste Podest ist, welches dort aufgestellt wurde. Wäre es das zweite Eingangspodest, wäre es ein Versicherungsfall. Der Streit hatte mit der Sache selbst gar nichts zu tun. Es ging darum, das man uns als Privatperson mündlich Nettopreise genannt hat in der Angebotsphase und danach dann 20% teurer war.
Heutzutage darf man eigentlich nichts mehr ohne Anwalt beantworten, weil alles und jeder irgendwo einen möglichen Fehler/Ausschluss sucht, um aus der Nummer rauszukommen.

Als wir die Wohnung gekauft haben, brauchten wir die Zustimmung vom Hausverwalter, weil man das damals in die Teilungserklärung geschrieben hat (Der 1 Verwalter damals war auch Eigentümer einer Wohnung und wollte damit verhindern, das sonst wer einzog) . Im Grunde ist diese Zustimmung eine Grundvoraussetzung für den Kauf der Immobilie wie zb auch ein Energieausweis oder Grundbuchauszug und Sache der Verkäufer, der mit der Hausverwaltung auch den laufenden Vertrag hat. Im Kaufvertrag steht aber, das der Käufer alle Kosten zu zahlen hat. Ich habe mit den Notar gesprochen. er meinte, es wären meine Kosten als Käufer, obwohl das Vertragsverhältnis zwischen Verkäufer und Hausverwaltung lag. Die Originalrechnung für die Zustimmung war auch auf den Verkäufer ausgestellt.

 

[Sash1983]

Hallo, hier sind ja auch einige Handwerker unterwegs. Wir haben einen Wintergarten mit einer doppelflügeligen Tür. Dort ist die Schwellendichtung? undicht. Sprich am Boden ist eine Metallschwelle und an der Türunterseite nochmal eine Dichtung, ergänzend zur umlaufenden Rahmendichtung.
Aktuell ist sone Dichtung in "C.I" Form verbaut. Keine Ahnung wie man die genau nennt. Der Träger ist aus festem Kunststoff (20mm) mit einer flexiblen Dichtlippe. Höhe 12-13mm.

 

[PayDay]

Bilder? Was für eine Frage hast du überhaupt?

 

[Cherio]

Vermutlich sucht er eine passende neue Dichtung.

 

[Sash1983]

Ja, sorry, brauche die neu. Finde aber per Google nix, was dem entspricht.

 

[Ickewars]

Du kannst bei manchen Händlern mit Foto oder Muster einsenden klären, was Du brauchst. Z.B. hier:

Einfach Dichtung kaufen ☑️

Türdichtungen & Fensterdichtungen günstig kaufen im Onlineshop beim Experten für Dichtungen. Hier finden Sie Ihr Dichtprofil garantiert✓

www.einfach-dichtungen.de

 

[cerubis]

Ohne jetzt alles von dir zu zitieren. Wo genau in DE suchst du, wenn ich fragen darf? In deinen Profil steht zwar Bayern, doch die Preise scheinen mir relativ günstig zu sein für Bayern. Ich suche selber derzeit, zwar keine 3 Jahre wie du, aber schon seit einer geraumer Zeit. Und 135€/m² geschweige denn 100€/m² kriegst du hier (BaWü) gar nichts. Selbst die abgelegendsten Hinterhofgrundstücke fangen bei 220-230€/m² an, bessere Gegenden sind dann bereits bei knappen 300€/m². Nach oben gibt es natürlich keine Grenze.

Ostbayern hat noch viele "strukturschwache" Regionen. Klar, die größeren Städte wie Regensburg, Landshut, Dingolfing und Passau sind (sehr) teuer, aber gerade die ganzen Städte/Märkte/Gemeinden abseits der Autobahn und Richtung tschechische Grenze sind sehr sehr günstig. Ich arbeite in der IT-Beratung und muss sowieso zu den Kunden hinfahren (oder bin remote), von daher spielt das für mich keine Rolle. Ich nehme den Preisvorteil gerne mit.

Wir haben heute mit der Verkäuferin telefoniert, preislich ist nichts mehr zu machen, ist jetzt für uns kein KO-Kriterium, sondern wäre nice-to-have gewesen. Wir werden dann wohl zusagen und hoffen auf das Beste.

 

[freestylercs]

Oha, wir haben vor 10 Jahren im Nordosten Deutschlands noch 52€/qm bezahlt. Aktuell ist man hier aber auch schon bei 110€/qm in unserer Kleinstadt.

 

[Ickewars]

Bei uns (15km vor Stadtgrenze von Berlin, im Ort Regiobahn und Autobahnauffahrt ca. 7km, 30 Minuten bis zum Alex) war Bodenrichtwert beim Kauf 2013 noch 60 €, in 2023 bei 150 €.
Defacto bekommt man in unserer Ortslage aber nix mehr unter 230-240 €. Die schlechteren Lagen bei 180-200 € pro m².

 

[buyman]

Wenn ich solche Bodenpreise lese dann werde ich fast neidisch. Wir reden hier und im Umland von 1000-2000€ pro m². Da bekommt der Kauf ganz andere Dimensionen, selbst bei Wohnungen - leider.

 

[Ickewars]

1000-2000€ pro m².

Das ist dann aber schon absolute Salzburger Innenstadt Toplage, oder? Selbst FFM ist da ja in der Innenstadt noch günstiger, guckstu:


Edit: zumindest 2019 war Salzburg noch viel günstiger als 2000 €:

https://www.stadt-salzburg.at/fileadmin/landingpages/statistik/gebaeude_und_wohnungen/gebaeude__wohnungen_und_grundstueckspreise_im_jahr_2019.pdf

 

[Tundor]

@Ickewars Richtwert in meiner Nachbarschaft laut dem Berliner Tool

 

[Ickewars]

Upps, da lag meiner erster Screen von Immoportal wahrscheinlich schwer daneben. FFM ist in Toplage doch min. gleich teuer, wenn nicht teurer.

 

[buyman]

Das ist dann aber schon absolute Salzburger Innenstadt Toplage, oder? Selbst FFM ist da ja in der Innenstadt noch günstiger, guckstu:

Nein, leider nicht. Umland geht schon teilweise Richtung 500€ - wenn etwas verkauft wird. Sofern du noch in Stadtnähe bist, daher Umland + halbwegs gute Öffiverbindung sinds auch dort ~1000€. https://www.bodenpreise.at hat da schon Ideen, wirft aber z.B. die gesamte Stadt in einen Topf (ebenso beim Umland).

Aktuelle Angebote für die Stadt sind hier: von 1000€ bis 2500€ in Toplage alles dabei. Bei 30km Radius gehts dann Richtung 300€. Alles darunter ist zwischen 300 und 1000€.

Die Lagen innerhalb kann man hier anhand der Wohnungspreise ganz gut sehen (wenn auch nicht ganz aktuell): https://www.team-rauscher.at/was-kosten-wohnungen-haeuser-und-grundstuecke-in-salzburg/
Wobei es selbst bei den Flächen <5000€ noch Unterschiede gibt - gewisse Siedlungen, ggf. Flugschneisen etc.

 

[Tundor]

@Ickewars Der Gedanke hier ein Grundstück zu erwerben erübrigt sich immerhin, denn es gibt einfach keine

Ich hatte das Projekt ja vor kurzem hier schonmal gepostet, das ist meines Wissens aktuell die einzige Baustelle wo wirklich neu gebaut wird:

Everestate

Find your new apartment with EverEstate

www.everestate.com

Die kriegen ihre Buden aber auch nicht mehr los, ich habe den Verdacht, dass qm Preise ab 10.679€ sich einfach selbst hier langsam keiner mehr leisten kann/will Bekannter von mir ist da auf dem Newsletter weil er sich mal erkundigt hat und der bekommt da seit über nem Jahr ständig Einladungen zu Besichtigungen,Richtfest etc. weil sie die Dinger immer noch nicht verkauft haben.

 

[P4LL3R]

Wenn ich solche Bodenpreise lese dann werde ich fast neidisch. Wir reden hier und im Umland von 1000-2000€ pro m². Da bekommt der Kauf ganz andere Dimensionen, selbst bei Wohnungen - leider.

Da muss man sich dann wirklich fragen, ob man sich die Lage leisten will, oder ob ein Umzug nicht sinnvoller wäre. Aber ich verstehe es, Salzburg ist eine wunderschöne Stadt und ich bin auch immer gerne dort, und wenn man die ganze Verwandtschaft und Bekanntschaft dort hat, will man das auch nicht einfach so aufgeben.
Sonst einfach ein Grundstück erben, es kann ja so einfach sein Verwandte von mir haben ein Grundstück in der Gegend um Kitzbühel von den Schwiegereltern bekommen, da war vor 20 Jahren der Quadratmeterpreis schon um die 1000€. Da war das Haus dann deutlich günstiger als der Grundstückswert.

 

[PayDay]

Naja 500€ und mehr pro QM sind heute nun nichts außergewöhnliches mehr. Ich habe damals mal ausgerechnet, wieviel mehr ein Grundstück kosten darf pro gesparten KM zur Arbeit über die nächsten 25 Jahre. Da kommt schon was zusammen, wenn man 2Fahrten pro Tag x 230 Tag pro Jahr x 25 Jahre auf 11500 km komme, was bei realistischen Kosten von 50Cent immerhin 5800€ entspricht. Rechnet man nun noch die Lebenszeit mit drauf, wird es noch spannender. Da alles Finanziert wird, müssen wir wieder was abziehen wegen Zinsen der heute gekauften teureren Grundstücks. Wenn man aber mit 5000€ pro KM gesparten Arbeitsweg rechnet, kommt eine schöne Summe zusammen, wenn man z.B. 10km dichter an der Arbeit hängt. Und nicht vergessen sollte man, das der Grundstückswert unter normalen Umständen mindestens stabil, eher steigend ist, während der Sprit und das Auto verbraucht wird. Die 50k mehr für 10km dichter an der Arbeit hat man am Ende des Tages wieder raus, wenn man zb zur Rente verkauft für die Bud auf Malle oder sonst wo.
Wir haben hier einen Bodenrichtwert von knapp 700€ und sind am äußeren Ring der S- Bahn von Hamburg und haben zusätzlich noch eine gute Regio Anbindung. Fällt 1 Strecke aus, gibt es noch die andere.

 

[drunkenmaster]

In dem Ort wo wir hinwollen gibts aktuell Grundstücke für 100€/m² plus Erschließung und die nimmt keiner. Normale Preise liegen dort eher so um die 70€.

In meiner Heimatstadt gibts auch gerade 25 Grundstücke zu je 210€/m². Sind seit über 1 Jahr zum Verkauf aber bisher hat noch auf keinem Grundstück ein Bagger angefangen.